Giới thiệu những điểm mới nổi bật của luật, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, luật Đất đai sửa đổi năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều, có hiệu lực thi hành từ 1.1.2025.

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng góp phần khơi thông các nguồn lực, phát triển đất nước. Ngọc Thắng

Liên quan tới nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và các trường hợp khác. Theo luật vừa được thông qua là 32 trường hợp với nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách...

Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, luật quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; bổ sung một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất (SDĐ) theo pháp luật, thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh... Cùng đó, luật Đất đai sửa đổi lần này phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không phân biệt theo đối tượng SDĐ như luật Đất đai năm 2013. Đặc biệt, luật cũng quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, minh bạch, kịp thời.

Về nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, luật lần này sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường: được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở.

Luật Đất đai năm 2024 mở rộng thành phần hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư với sự tham gia của đại diện HĐND, MTTQ VN cùng cấp, đại diện của người SDĐ có đất bị thu hồi… nhằm đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan. Cùng đó, các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất.

Đảm bảo bảng giá đất mới áp dụng từ 1.1.2026

Liên quan nội dung tài chính về đất đai, giá đất, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Luật cũng quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1.1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất.

Luật mới còn quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích SDĐ, thời hạn SDĐ. Cũng theo quy định mới của luật Đất đai năm 2024, UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.

Ngoài ra, luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tính từ thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.

Luật phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho chủ tịch UBND cấp huyện, đồng thời quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất trong luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Trước câu hỏi về việc đảm bảo bảng giá đất mới sẽ được xây dựng và áp dụng từ 1.1.2026, ông Ngân cho hay, để chuẩn bị cơ sở xây dựng bảng giá đất mới, luật quy định cụ thể về quá trình chuyển tiếp, cho phép sử dụng bảng giá đất của luật Đất đai 2013, có điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường theo nguyên tắc định giá đất của luật mới đến hết 2025. Luật mới cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho giá đất cụ thể.

"Đây là một điểm mới trong tài chính đất đai của luật này. Điều này khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật. Chúng ta phấn đấu đến năm 2025 xây dựng xong cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia", ông Ngân nói thêm và khẳng định, Quốc hội, Chính phủ đang rất nỗ lực để đảm bảo quy định mới về tài chính đất đai đi vào cuộc sống, bổ sung cho công tác quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả hơn.

Sẽ hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ trước 1.7.2014

Trả lời câu hỏi về cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (sổ đỏ) cho đất không giấy tờ trước 1.7.2014, Thứ trưởng TN-MT Lê Minh Ngân khẳng định luật Đất đai sửa đổi đã quy định chính sách, còn lại là việc tổ chức thực hiện và ý thức chấp hành pháp luật của người dân. Theo đó, luật Đất đai đã quy định rõ về điều kiện để đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ là phải có đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận. Bộ TN-MT cũng sẽ có nghị định để hướng dẫn, quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ để hạn chế tối đa việc gây khó khăn, phiền hà cho người dân khi xin cấp sổ đỏ.

Xác định giá đất phải sát với giá thị trường

Ảnh: GIA HÂN

Luật Đất đai sửa đổi hướng đến một vấn đề rất lớn, đó là chính sách đền bù, bồi thường khi thu hồi đất. Trước đây, người dân thường không bằng lòng, thậm chí khiếu kiện vì việc xác định giá đất không sát với giá thị trường, hoặc bồi thường tái định cư nhưng không đảm bảo cho họ một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ. Để khắc phục những tồn tại này, luật mới quy định rõ việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem thị trường đang giao dịch là bao nhiêu. Nếu giá đất không sát với giá thị trường thì sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số, và bảng giá đất phải được công bố hằng năm, sát với thị trường. Như vậy, xác định giá đất để bồi thường, tái định cư sẽ không còn quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.

Tương tự, luật còn quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và đảm bảo các tiêu chí. Tinh thần là các khu vực tái định cư phải được xác định ưu tiên. Nếu người dân phải di dời thì cố gắng tìm cho họ nơi gần nhất ngay tại địa bàn cùng xã, phường; trường hợp không có thì mở rộng ra trong địa bàn quận, huyện. Và ưu tiên nghĩa là lựa chọn những khu vực cùng quy hoạch đất để ở, chứ không phải tái định cư là đưa người dân vào chỗ ở khó khăn; còn dành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn TP.Hà Nội)

Các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất

Theo quy định tại luật Đất đai sửa đổi, hầu hết việc giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu đều là SDĐ có giá trị kinh tế thấp hoặc phục vụ an sinh xã hội (nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên...). Trường hợp còn lại phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực "thật", từ đó giúp "thanh lọc" thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh; số lượng doanh nghiệp sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn lại mở rộng.

Một điểm đáng lưu ý nữa, luật mới quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Điều này cho thấy thu hồi đất chỉ đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Th.S Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia tư vấn pháp lý về đầu tư, kinh doanh)

Tuyến Phan (ghi)

Theo Lê Hiệp/Thanh niên

https://thanhnien.vn/luat-dat-dai-2024-va-nhung-luu-y-dac-biet-185240220004439851.htm