Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan – Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico ( Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cố nội dung trả lời như sau:

1. Các vấn đề chung về quy hoạch

Theo quy định khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2017: “Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.”

Theo đó, quy hoạch là việc lập kế hoạch và tổ chức tổng thể nguồn lực của quốc gia trong khoảng thời gian xác định. Quá trình này cũng được triển khai cụ thể hóa ở từng phạm vi địa lý và từng đối tượng khác nhau. Qua đó, việc lập quy hoạch nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững của quốc gia. 

1.1. Phân loại 

Căn cứ Luật Quy hoạch năm 2017 và các văn bản pháp luật liên quan, quy hoạch bao gồm các loại như sau:

1.2. Thời kỳ quy hoạch

Căn cứ khoản 2 Điều 8, Luật Quy hoạch năm 2017, thời kỳ quy hoạch của các quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia là 10 năm. Trong đó, tầm nhìn của quy hoạch cấp quốc gia là từ 30 năm đến 50 năm và tầm nhìn của quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh là từ 20 năm đến 30 năm.

2. Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất 

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.” 

Các nội dung cụ thể về quy hoạch sử dụng đất được quy định từ Điều 35 đến Điều 51 chương 4 Luật Đất đai năm 2013. 

Căn cứ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013, kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Điều này phù hợp với quy định về thời kỳ quy hoạch theo Điều 8 Luật Quy hoạch năm 2017. 

Tuy nhiên, một vấn đề tồn tại trên thực tiễn là thời hạn giao đất hoặc thuê đất có thể kéo dài đến 50 năm, tức thời gian gấp 5 lần kì quy hoạch sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến quá trình đầu tư kinh doanh, sinh sống ổn định lâu dài của người sử dụng đất. Vì vậy, có thể xem xét quy định về kỳ kế hoạch sử dụng đất là 10 năm, song định hướng và tầm nhìn có thể lâu dài để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất được giao đất cho thuê đất.  

3. Quy định về việc xây dựng công trình, nhà ở trong vùng quy hoạch

Quy định pháp luật về việc xây dựng công trình, nhà ở trong vùng quy hoạch được điều chỉnh chặt chẽ theo các văn bản pháp luật như Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022; Luật Quy hoạch năm 2017; Luật Kiến trúc năm 2019; Luật Bảo vệ môi trường năm 2020; Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Khung pháp lý được đặt ra nhằm đảm bảo sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật và việc triển khai thực hiện quy hoạch, xây dựng công trình trên thực tế được bảo đảm phát triển bền vững và hài hòa hóa.

- Quy định về quy hoạch: Trước khi bắt đầu tiến hành xây dựng, việc xem xét quy hoạch là bước bắt buộc và quan trọng. Tùy từng khu vực, các vấn đề về mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, loại hình công trình được phép xây dựng... sẽ được quy hoạch khác nhau. Vì vậy cần có sự tìm hiểu để tiến hành xây dựng công trình, nhà ở đúng quy định. 

- Hồ sơ, thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng: Tất cả các công trình, nhà ở đều phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Quy trình cấp phép này thường đòi hỏi việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch và môi trường.

- Chấp hành các tiêu chuẩn xây dựng: Khi xây dựng, các tiêu chuẩn về cấu trúc, kiến trúc, kích thước, an toàn… cũng phải được tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật.

- Xử lý vi phạm: Các hành vi vi phạm trong quá trình xây dựng như không tuân thủ quy hoạch, không có giấy phép, vi phạm các quy định về an toàn lao động, môi trường, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Duy Phách