Về vấn đề này, Luật sư Lê Văn Tiến – Văn phòng Luật sư Bách Gia Tín ( Đoàn Luật sư Bắc Giang) trả lời và giải đáp những vấn đề trên như sau:

Luật sư Lê Văn Tiến

-Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Do việc chuyển giao quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự và có đối tượng là quyền sử dụng đất. Vì vậy, điều kiện để việc chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp thì: trước tiên, phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự mà bộ luật dân dự quy định, sau đó, phải đáp ứng các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất do luật đất đai quy định. Cụ thể,

a.Phải Đáp ứng điều kiện quy định tại điều 117 BLDS

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

b. Phải đáp ứng quy định về luật đất đai Mục 5 và đặc biệt là điều 188 luật đất đai

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

-Về thủ tục sang tên khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất?

Khi thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất, các bạn cần xem xét đến danh mục các thủ tục hành chính về đất đai do bộ tài nguyên và môi trường ban hành và UBND tỉnh công bố tại địa phương để làm cơ sở thiện thủ tục hành chính. Để thuận tiện, các bên có thể đăng nhập vào

website: https://dichvucong.bacgiang.gov.vn/#/home của UBND tỉnh Bắc Giang hoặc https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-trang-chu.html của chính phủ và gõ từ khoá thủ tục hành chính mà bạn muốn tiến hành để nắm được trình tự thủ tục, thời hạn, chi phí và biểu mẫu...để các bạn thực hiện.

Dưới góc độ luật sư, tôi gợi ý thêm cho các bên đối với hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất có đối tượng là cá nhận, hộ gia đình và tổ chức trong nước như sau:

Bước 1.

- Cần văn bản hợp đồng của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, di chúc...

- Điền vào đơn theo biểu mẫu 09/Đk (có thể tìm trên google)

- Văn bản căn cước công dân;

- tờ khai thuế, lệ phí trước bạ

Bước 2. Bạn nộp cho cơ quan chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai bằng hình thức nộp online hoặc trực tiếp và chờ đợi phản hồi của cơ quan nhà nước để tiếp tục giải quyết.

-.Đối với chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức thừa kế, tặng cho thì thủ tục ra sao và mức thuế phí như thế nào?

Đối với trường hợp thừa kế

*Thừa kế theo di chúc: Đối với giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức thừa kế theo di chúc thì các bạn cần phải lưu ý về điều kiện có hiệu lực của di chúc theo quy định của bộ luật dân sự. Tức ở đây cần làm rõ, nội dung và hình thức di chúc có đáp ứng các quy định của bộ luật dân sự hay không? Nếu di chúc hợp pháp thì người được hưởng di sản là quyền sử dụng đất theo di chúc sẽ được hưởng di sản sau khi người để lại di chúc quy đời và di chúc được công bố.

Trường hợp này khi sang tên người có tên trong di chúc sẽ chuẩn bị hồ sơ gồm: 

- Bản di chúc;

- Giấy chứng tử người chết;

- Bản gốc giấy chứng nhận;

- Bản sao Căn cước công dân của người nhận quyền sử dụng đất theo di chúc

- Tờ đơn theo mẫu 09/DDK 

Hồ sơ hoàn thiện gửi cho cơ quan chi nhánh văn phong đăng ký đất đai nơi có đất để làm thủ tục sang tên. 

Trong thời hạn 10 - 15 ngày làm việc tuỳ từng địa bàn miền núi hay thành thị mà người nhận quyền sử dụng đất có thể nhận kết quả.

Trường hợp này, nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân thì người nhận quyền sử dụng đất chỉ mất 0,05% giá trị đất (theo bản giả nhà nước) tiền lệ phí trước bạ, và 100 -150 phí thẩm định hồ sơ phụ thuộc vào diện tích đất; 

*Thừa kế theo pháp luât: Đây là trường hợp người chủ sử dụng đất trước khi chết không có di chúc hoặc di chúc của người chết không hợp pháp (không có giá trị pháp lý). Do vậy, những thân nhân của người chết bao gồm: Bố đẻ, mẹ đẻ, con đẻ, con nuôi hợp pháp, vợ/chồng của người chết là những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ là người thừa kế quyền sử dụng của người chết để lại. Chỉ khi nào không còn ai trong hàng thừa kế thứ nhất thì những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ 2 mới được thừa kế. Tương tự, người thuộc hàng thừa kế thứ 3 sẽ thừa kế di sản người chết để lại khi không có ai thuộc hàng thừa kế thứ 1, thứ 2 còn sống tại thời điểm người chết qua đời.

Trường hợp này, cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của luật công chứng, hoặc các bên cùng họp bàn để nhận thừa kế theo quy định của luật dân sự và luật đất đai.

Đối với hai trường hợp thừa kế nêu trên, những người thừa kế nếu không có tranh chấp sẽ đến cơ quan chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thành phần hồ sơ gồm:

- Bản di chúc; 

- Giấy chứng từ người chết; bản gốc giấy chứng nhận;

- Văn bản giấy tờ chứng minh tư cách là người thừa kế theo pháp luật của người chết: giấy khai sinh, giấy xác nhận thông tin cư trú của công an xác cấp theo mẫu CT 07 ban hành kềm theo TT số 56/2001/TT – BCA ngày 15/05/2021 thể hiện mối quan hệ giữa chết và người thừa kế...

- Giấy chứng tử người trên

- Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK

Cơ quan giải quyết, chi phí và thời hạn giải quyết

- Gửi chi nhánh nơi có đất để hoàn thành việc sang tên.

- Thời hạn giải quyết: 10 ngày làm việc

- Chi phí: lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ như trường hợp thừa kế theo di chúc.

Nếu người thừa kế là nhiều người và có tranh chấp, trường hợp này các bên phải khởi kiện ra toà án để được giải quyết theo quy định. Khi toà án giải quyết bằng một bản án quyết định có hiệu lức, các bên sẽ làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Trong nhiều trường hợp quá trình làm hợp đồng chuyển nhượng phát sinh vấn đề về tranh chấp đất hay giấy tờ nhà, đất đó đứng tên nhiều người, thì khi tiến hành làm Hợp đồng chuyển nhượng, người mua cần quan tâm đến yếu tố nào?

Dưới góc độ pháp lý khi tham gia giao dịch chuyển nhượng về đất, tôi lưu ý với người chuyển nhượng các nội dung sau:

- Cần xác định rõ: Thửa đất bạn mua có tình trạng tranh chấp hay không? nội dung tranh chấp là gì?

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng của thửa đất bạn mua có hợp pháp hay không? ai là chủ đất? vị trí thửa đất trong giấy chứng nhận có đúng vị trí thửa đất mà bạn đang được chủ đất chỉ cho hay không?

- Kiểm tra đất có đủ điều kiện tham gia giao dịch hay không?

- Nên tham vấn ý kiến của luật sư trước khi tham gia giao dịch

- Khi tham gia giao dịch nên tiến hành tại văn phòng công chứng

- Nội dung hợp đồng cần thể hiện rõ trung thực ý chí của các bên, giá tiền

- Nên có giấy giao nhận tiền với chữ ký của tất cả bên bán.

- Nên ghi hình lại việc các bên xác nhận vị trí đất trên thực địa để làm căn cứ xử lý khi thửa đất trên giấy chứng nhận không đúng thực địa do bên bán cố tình gian dối.

Duy Phách