Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Luật sư: Nguyễn Thị Phong Lan – Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico ( Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

Ngày 18/01/2024, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2024 với kết quả biểu quyết là 87,63%. Luật Đất đai năm 2024 có rất nhiều điểm mới liên quan đến cả hình thức và nội dung so với Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

1. Về hình thức

 Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 bỏ một số điều khoản và sắp xếp lại các chương so với Luật Đất đai năm 2013 theo trình tự: 

 + Chương I: Quy định chung;

 + Chương II: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.

 + Chương III: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (trước đây là Chương 11).

 + Chương IV: Địa giới đơn vị hành chính (trước đây là Chương 3).

 + Chương V: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (trước đây là Chương 4).

 + Chương VI: Thu hồi, trưng dụng đất (trước đây là Chương 6).

 + Chương VII: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (trước đây là Chương 6).

 + Chương VIII: Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

 + Chương IX: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (trước đây là Chương 5).

 + Chương X: Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền (trước đây là Chương 7).

 + Chương XI: Tài chính về đất đai, giá đất (trước đây là Chương 8).

 + Chương XII: Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (trước đây là Chương 9).

 + Chương XIII: Chế độ sử dụng đất (trước đây là Chương 10).

 + Chương XIV: Thủ tục hành chính về đất đai (trước đây là Chương 12).

 + Chương XV: Giám sát, theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai; thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (trước đây là Chương 13).

 + Chương XVI: Điều khoản thi hành.                   

2. Về nội dung

Về nội dung, các nhóm vấn đề mới đáng chú ý tại Luật Đất đai năm 2024 bao gồm:

2.1. Người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30)

Điều này tạo sự linh hoạt, chủ động cho tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi thuê đất và giải quyết hậu quả của việc chuyển hình thức thuê đất.

2.2. Sửa đổi, bổ sung nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 31)

Theo đó, bổ sung nghĩa vụ “xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra” và bãi bỏ nghĩa vụ phải giao lại đất “khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng” so với Điều 170 Luật Đất đai năm 2013.

2.3. Tổ chức trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật (Điều 33, Điều 34)

Điều này tạo điều kiện đảm bảo nghĩa vụ của tổ chức trong nước đối với việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

2.4. Tổ chức trong nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì khi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm (điểm b khoản 3 Điều 33)

Điều này tránh tiêu cực về vấn đề được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

2.5. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34)

Tạo thuận lợi trong việc thực hiện quyền của Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

2.6. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa (Điều 45)

Tạo điều kiện trong việc thực hiện đất trồng lúa, có thể tăng giá đất.

2.7. Sửa đổi quy định liên quan đến việc thu hồi đất

Có thể kể đến:

- Quy định cụ thể các trường hợp Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79).

- Bổ sung căn cứ thu hồi đất (Điều 80).

- Điều chỉnh quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (thu hồi khi Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm; thu hồi khi Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mà không cần phải xử phạt hành chính trước đó; thu hồi khi đất không được sử dụng và đã bị xử phạt hành chính trước đó,… - Điều 81).

- Điều chỉnh thẩm quyền thu hồi đất: UBND cấp huyện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không phân biệt người sử dụng đất (Điều 83).

2.8. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất (Điều 157)

Điều này tạo cơ hội và tăng thêm nguồn cung bất động sản cho thuê, có thể giảm giá nhà cho công nhân.

2.9. Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất (Điều 159)

Theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho "bảng giá đất" tiệm cận giá đất thị trường.

2.10. Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch – Điều 170, 171, 172.

Điều 170, Điều 171, Điều 172 đã quy định cụ thể, tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.

2.10. Bổ sung quy định về hoạt động lấn biển (Điều 190)

Đây là điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 khi Luật Đất đai năm 2013 không có quy định nhằm khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển và được sự hỗ trợ chính sách của Nhà nước.

Ngoài các điểm mới cần lưu ý trên, Luật Đất đai năm 2024 còn sửa đổi, bổ sung các nhóm quy định liên quan đến quy định nâng cao hiệu quả sử dụng đất (trong đó có quy định về đất sử dụng kết hợp đa mục đích; giới hạn, thu hẹp trường hợp phải xin phép; vấn đề nhận chuyển đổi đất nông nghiệp để tăng cơ hội tích tụ sản xuất quy mô lớn; vấn đề nhận chuyển nhượng đất trồng lúa với người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp...); nhóm quy định mới nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý Nhà nước đối với sử dụng đất đai (trong đó điểm đáng chú ý là cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp),…

Trên đây là một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024. Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, riêng quy định về Hoạt đông lấn biển (Điều 190) và sửa đổi quy định của Luật Lâm nghiệp năm 2017 (Điều 248) có hiệu lực kể từ ngày 01/04/2024.

 Duy Phách