Khắp nơi thổi giá

Thanh Thảo, một môi giới đang chào bán căn hộ tại tỉnh Bình Dương tư vấn cho chúng tôi rằng thông tin Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu sáp nhập về TP.HCM đang khiến các dự án ở địa phương này tăng giá từ 10 - 20%. "Khách hàng của em mua bất động sản (BĐS) ở H.Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) giờ đã rục rịch tăng 20 - 30%. Thay vì lúc trước là Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu thì tới đây sẽ có tên chung là TP.HCM. Khi có quyết định chính thức, giá BĐS ở khu vực này sẽ như thế nào? Nhất là căn hộ T.G của công ty em đang nhận đặt chỗ, anh chị mua nhanh kẻo mai mốt tăng giá em không còn hàng bán cho anh chị", Thanh Thảo hối.

Một dự án bất động sản ở Bình Dương đang mở bán ẢNH: Đ.S

Trong vai một khách hàng mua căn hộ tại Bình Dương, chúng tôi được Nguyễn Thanh, một nhân viên môi giới, rỉ tai: Các anh cứ nghĩ đi nếu Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM, thị trường BĐS khu vực này chắc chắn sẽ có những biến động mạnh, cả về giá cả lẫn nhu cầu giao dịch do hưởng lợi từ hạ tầng, quy hoạch đô thị, và sự phát triển kinh tế.

Hiện nay, dù ở các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) đã có mức giá khá cao, dao động 50 - 80 triệu đồng/m² ở một số tuyến đường trung tâm nhưng thấp hơn nhiều so với TP.HCM. Vì vậy, các môi giới đua nhau vẽ ra viễn cảnh, sau khi sáp nhập, giá BĐS Bình Dương có thể tiến gần hơn đến mức giá các quận vùng ven của TP.HCM như TP.Thủ Đức, Bình Tân. "Giá BĐS Bình Dương chắc chắn sẽ tăng nếu sáp nhập TP.HCM. Có thể tiệm cận giá một số khu vực ven TP.HCM nhưng khó ngang bằng trung tâm TP. Đây là cơ hội lớn cho nhà đầu tư sớm", Nguyễn Thanh nói.

Không chỉ Bình Dương, ở nhiều địa phương khác cũng xảy ra tình trạng tương tự. Đơn cử tại Ninh Thuận, những ngày qua BĐS liên tục bị môi giới, đầu nậu thổi giá. Trên một diễn đàn về địa ốc, môi giới có tên là Diệu Phương hô hào, tỉnh Ninh Thuận sẽ sáp nhập với tỉnh Khánh Hòa, trung tâm hành chính đặt tại Khánh Hòa. Khi hai tỉnh này sáp nhập với nhau, giai đoạn 2025 - 2028, các đô thị vệ tinh, có lõi trung tâm, với tỷ suất sinh lợi cao sẽ có sóng tăng nhân 2 - 3 lần trong 5 năm. Đây là phân khúc ngon nhất, nhưng ít người biết nhất, vì tiền chạy theo thặng dư. "Một số khu vực dù có thặng dư cao, có nhiều tiềm năng nhưng giá nhà đất rất rẻ, đơn giản là nó thiếu cơ chế để thu hút đầu tư. Nay tỉnh thành sáp nhập thì ngay lập tức nó đủ cơ chế để triển khai, khơi thông dòng vốn đầu tư vào, thế là BĐS bật tăng", người này phân tích chắc nịch.

Cẩn trọng chôn vốn dài lâu

Chuyên gia BĐS Anthony Hoàng nhận xét: Thông tin sáp nhập các tỉnh thành là cơ hội để các đội lái thổi giá, đặc biệt là các đô thị lớn như TP.HCM. Tuy nhiên, việc sáp nhập cần có thêm yếu tố cơ sở hạ tầng và định hướng cụ thể thì mới tăng bền vững. Ví dụ sau khi đổi tên thành TP.Thủ Đức thì có rất nhiều cơ sở hạ tầng được ưu tiên phát triển, từ đường vành đai, tuyến metro và nhiều tuyến đường mở rộng. Đồng thời các đại đô thị của Vingroup, Masterise, Gamuda, Keppeland... có mặt nên giá BĐS cũng tăng cao. Việc sáp nhập không quan trọng bằng hạ tầng hoàn thiện. Nếu các dự án trọng điểm như vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay, cảng, khu công nghiệp... hoàn thành, đi lại thuận tiện thì mới tăng giá bền vững. Còn lại các khu vực mới sáp nhập nhưng không có nhu cầu mua đất để ở hoặc xây nhà xưởng, kinh doanh thì cũng chỉ tăng ảo.

PGS-TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế (Trường ĐH Kinh tế Quốc dân), cũng khuyến cáo các nhà đầu tư cần cẩn trọng với quyết định của mình. Hiện nay quỹ đất trên các tỉnh thành không thiếu, nhất là sau khi sáp nhập. Chỉ Hà Nội và TP.HCM nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu. Vì vậy, người dân cần cảnh giác, đừng nghe theo các đầu nậu, cò đất thổi giá.

PGS-TS Phạm Thế Anh lưu ý việc sáp nhập và chọn tỉnh nào để đặt trung tâm hành chính thì mọi thứ vẫn không thay đổi vì từ trước đến nay nơi đó vẫn là trung tâm hành chính, chứ không phải khi sáp nhập mới là trung tâm hành chính mới. Nay sáp nhập làm trung tâm hành chính sẽ không có chuyện người dân từ nơi khác ồ ạt chuyển đến đây sinh sống mà chỉ một số ít cán bộ về làm việc, nhưng con số này không nhiều.

PGS-TS Phạm Thế Anh lấy ví dụ Bắc Ninh và Bắc Giang nếu có sáp nhập và trung tâm hành chính chuyển về Bắc Giang thì cũng không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ bỏ Bắc Ninh chuyển hết về Bắc Giang mà họ vẫn ở Bắc Ninh để đặt nhà máy, để đầu tư, kinh doanh. Trung tâm hành chính của Bắc Ninh cũng không vì thế dẹp đi, mà nó vẫn hoạt động. Nên việc đẩy giá lên gấp đôi gấp ba là không thể, không có cơ sở.

"Cùng với việc phỏng đoán phương án sáp nhập các tỉnh, bà con cũng đang tích cực xuống tiền vào BĐS ở những địa phương được cho là sẽ được chọn làm trung tâm của tỉnh mới. Bởi dự đoán là có cầu từ các công chức/viên chức phải thay đổi nơi làm việc. Do vậy theo tôi chưa nên vội công bố địa phương nào được chọn làm thủ phủ. Đồng thời tăng cường đấu giá đất ở những địa phương có cầu BĐS tăng đột biến. Sau khi thu được một lượng tiền lớn rồi chọn một địa điểm mới để quy hoạch và xây dựng đồng bộ, hiện đại hệ thống cơ quan hành chính của tỉnh. Nhất cử tam tứ tiện, vừa huy động được tiền đấu giá đất, vừa có trụ sở mới, vừa xây dựng được hạ tầng mới, từ đó giúp thúc đẩy tăng trưởng hai con số", PGS-TS Phạm Thế Anh hiến kế.

Thực tế cho thấy, thông tin về sáp nhập tỉnh, thành phố thường có ảnh hưởng không ít tới thị trường BĐS. Bởi khi sáp nhập, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh hơn, kinh tế phát triển, dân số và nhu cầu sở hữu BĐS tăng lên khiến giá đất và nhà ở tăng theo. Những khu vực được nâng cấp lên đô thị hoặc trung tâm hành chính mới thường thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Các doanh nghiệp BĐS sẽ đón đầu xu hướng, đẩy mạnh các dự án lớn, đặc biệt là khu đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ thương mại. Điển hình như TP.Mới Bình Dương khi thành lập đã kéo một lượng lớn các doanh nghiệp, nhà đầu tư đổ về đây. Thế nhưng sau nhiều năm các dãy nhà xây dựng xong dù đã có chủ nhưng bị bỏ hoang vì không có người ở. Trong khi cán bộ công chức phần lớn vẫn chọn TP.Thủ Dầu Một là nơi định cư. Điều đó khiến hàng loạt nhà đầu tư vỡ mộng.

Bên cạnh đó cũng sẽ có không ít những rủi ro khi một số khu vực có thể bị giới đầu cơ thổi giá, tạo ra những cơn sốt đất ngắn hạn nhưng không bền vững. Nếu không kiểm soát tốt, không tỉnh táo, người mua dễ bị cuốn vào bẫy giá cao. Chưa kể đến việc áp lực về hạ tầng hay rủi ro về pháp lý. Do vậy, sáp nhập tỉnh thành là cơ hội nhưng cũng là thách thức lớn. Các chuyên gia khuyến cáo người dân cần theo dõi biến động quy hoạch, đánh giá tiềm năng thực tế và tránh đầu tư theo tâm lý đám đông, bầy đàn và đặc biệt tình trạng thổi giá của cò đất, môi giới.

Theo Đình Sơn/ Thanh Niên

https://thanhnien.vn/canh-giac-thoi-gia-bat-dong-san-185250318220630752.htm