Thị trường bất động sản Trung Quốc đang suy giảm, bắt đầu từ năm ngoái sau cuộc khủng hoảng nợ tại Evergrande. Các nhà phát triển bất động sản bị chính phủ Trung Quốc siết kiểm soát thông qua chính sách "3 lằn ranh đỏ" - thắt chặt các yêu cầu khi vay vốn. Các công ty bất động sản khác, trong đó có Shimao và Sunac China Holdings, cũng bị quá hạn trả nợ.

Nhà chức trách Trung Quốc từng cảnh báo người tiêu dùng không nên đầu cơ vào lĩnh vực bất động sản. Và giờ đây, sự vay nợ quá mức để có động lực phát triển đa dạng đang đe dọa đánh sập nhiều công ty bất động sản lớn.

Là một trong những điểm đến ít ỏi của tiền tiết kiệm hộ gia đình, thị trường bất động sản Trung Quốc đã tăng trưởng mạnh từ cuối những năm 1990, với ít giai đoạn điều chỉnh. Giá nhà tăng tại những thành phố cấp 1 như Bắc Kinh, Thượng Hải.

Một khu chung cư đang xây dựng ở thành phố Thâm Quyến, Trung Quốc (Ảnh: Bloomberg).

Do có tài sản thế chấp, cả công ty bất động sản và người mua đều có thể đi vay để hỗ trợ đầu tư vào lĩnh vực này. Hệ quả là khoảng 27% nợ ngân hàng tại Trung Quốc có liên quan đến bất động sản. Các công ty bất động sản tiếp tục xây dựng để đáp ứng lực cầu như bất tận nhưng để làm việc này, họ phải đi vay để lấp vào khoảng trống giữa xây dựng và bán hàng.

Ngoài vay ngân hàng, các công ty bất động sản còn huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu trong và ngoài nước, vay tín thác và các sản phẩm quản lý tài sản. Bên cho vay trải dài từ các tổ chức cho đến công chúng trong nước lẫn nước ngoài. Họ còn tham gia liên doanh đầu tư vào các dự án trong khi ẩn đi các khoản nợ. Các liên doanh đầu tư cho phép công ty bất động sản để nợ ra ngoài bảng cân đối.

Để củng cố, nhà chức trách Trung Quốc gần đây giảm cho vay bất động sản. Chính quyền địa phương được khuyến nghị triển khai chính sách riêng tùy theo nhu cầu. Ví dụ, Thượng Hải giảm các hạn chế mua bán với bên mua. Cả thành phố cấp 1, như Thượng Hải, Bắc Kinh và cấp 2 như Từ Châu, Trịnh Châu đều hạ tỷ lệ thế chấp.

Những biện pháp trên phần nào hạ nhiệt một số chỉ số chính như doanh số và giá bán bất động sản nhưng chưa giải quyết được khó khăn mà các công ty vay nợ quá mức đang phải đối mặt. Nhiều công ty phải chật vật xoay xở để trả nợ trong bối cảnh lực cầu suy giảm, bị phong tỏa vì Covid-19. Chính quyền địa phương phụ thuộc vào bất động sản để tạo ra nguồn thu và/hoặc đầu tư, thúc đẩy xây dựng. Trên thực tế, xây dựng đóng góp đáng kể cho GDP Trung Quốc khi các nguồn lực khác chưa thể bắt kịp.

Trung Quốc đang cố tạo ra các nguồn lực mới cho GDP, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ mới, nhưng cũng cần tiếp tục cải cách nhiều ngành để tăng khả năng cạnh tranh, thúc đẩy lĩnh vực tư nhân. Điều này có thể giúp củng cố tăng trưởng và không phụ thuộc quá vào bất động sản.

"Làn sóng Omicron và các đợt phong tỏa liên tục tại khoảng 40 thành phố đã hạn chế đáng kể hoạt động đi lại, việc làm, thu nhập và niềm tin của các hộ gia đình Trung Quốc", theo các nhà phân tích tại Nomura. "Bắc Kinh muốn giải cứu thị trường bất động sản - đang trải qua đợt suy giảm tệ nhất nhiều năm".

Cái giá phải trả

Các công ty bất động sản Trung Quốc vỡ nợ ngày càng nhiều khiến các nhà phân tích tại Goldman Sachs phải chuyển sang kịch bản xấu nhất với lĩnh vực này.

22 nhà phát hành trái phiếu lợi suất cao Trung Quốc, đều liên quan đến bất động sản, đã vỡ nợ trái phiếu USD hoặc trả chậm bằng cách hoán đổi kể từ đầu năm nay, hai nhà phân tích Kenneth Ho và Chakki Ting cho biết tuần trước.

"Với áp lực gia tăng, chúng tôi nâng tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc trong năm tài chính 2022 lên 31,6% từ mức 19% trước đó. Đây là kịch bản xấu nhất của chúng tôi".

Bất động sản và các ngành liên quan chiếm hơn 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, theo Moody's ước tính.

Trong khi đó, kể từ tháng 3, Trung Quốc phải đối mặt đợt bùng phát Covid-19 tệ nhất hai năm, dẫn đến các hạn chế đi lại và phải phong tỏa nhiều khu vực, đặc biệt là Thượng Hải.

Các đại lý bán và người mua tiềm năng không thể đến xem trực tiếp bất động sản, trong khi thị trường vốn đã suy yếu, khiến doanh số lao dốc. Khối lượng giao dịch bất động sản hàng ngày tại 30 thành phố lớn giảm 50% trong tháng 5 so với cùng kỳ năm trước, theo một báo cáo từ Goldman Sachs.

Tăng trưởng doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc chậm nhất kể từ năm 2014 (Biểu đồ: Bloomberg).

Tháng 4, doanh số bán nhà mới giảm 47% so với cùng kỳ năm trước, số liệu từ cục thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS) cho biết, giá bất động sản tại 70 thành phố lớn giảm tháng thứ 8 liên tiếp.

Cùng với Covid-19, kinh tế Trung Quốc đang chịu ảnh hưởng tiêu cực đáng kể. Doanh số bán lẻ tháng 4 giảm 11,1%, vượt dự báo giảm 6,1% từ giới phân tích. Sản lượng công nghiệp giảm 2,9%, trái với kỳ vọng tăng 0,4%.

Sản xuất giảm 4,6%, chủ yếu do sự sụt giảm trong lĩnh vực xe hơi, sản xuất thiết bị, người phát ngôn NBS Fu Linghui nói. Lĩnh vực này còn đối mặt áp lực tăng giá, thiếu lực cầu và nhiều yếu tố khác.

Đầu tư tài sản cố định trong 4 tháng đầu năm tăng 6,8%, thấp hơn một chút so với kỳ vọng tăng 7%. Đầu tư bất động sản giảm 2,7% nhưng trong sản xuất và hạ tầng tăng lần lượt 12,2% và 6,5%.

Tỷ lệ thất nghiệp tại 31 thành phố lớn nhất Trung Quốc tăng lên 6,7%, tại các thành phố nói chung tăng 0,3 điểm phần trăm so với tháng 3 lên 6,1%. Tỷ lệ không có việc làm trong nhóm tuổi 16 - 24 cao hơn gần 3 lần, ở 18,2%.

Giải cứu

Số liệu kinh tế xấu đồng nghĩa Trung Quốc sẽ khó đạt mục tiêu tăng trưởng 5,5% cho năm nay.

Thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường thừa nhận Trung Quốc có thể không đạt mục tiêu tăng trưởng "quanh 5,5%" đề ra hồi đầu năm (Ảnh: Xinhua).

Để giữ tăng trưởng trên 5%, Bắc Kinh "sẽ cần đầu tư cơ sở hạ tầng tăng trưởng 18% trong năm nay", theo ước tính từ Alicia Garcia-Herrero, kinh tế gia trưởng châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis. "Quý I, đầu tư cơ sở hạ tầng tăng trưởng trung bình 8%, tháng 4 con số này chỉ 3%. Do đó, mục tiêu 18% gần như là bất khả thi".

Nhà chức trách Trung Quốc tháng này đã giảm 15 điểm cơ bản lãi suất cho vay tiêu chuẩn (LPR) kỳ hạn 5 năm xuống 4,45%, lần giảm thứ hai trong năm nay và với mức giảm kỷ lục, nhiều gấp 3 lần dự báo từ giới phân tích.

LPR là lãi suất được các ngân hàng thương mại áp dụng với các khách hàng tốt nhất của họ. Đây là mốc chuẩn để tính cho các khoản vay khác, trong đó có vay thế chấp.

Một số chính quyền địa phương giảm các khoản phí liên quan hoặc triển khai biện pháp khác để giúp mua bán bất động sản dễ dàng hơn.

Cắt giảm lãi suất là tín hiệu hỗ trợ chính sách từ chính phủ Trung Quốc đối với thị trường bất động sản, Larry Hu, kinh tế gia trưởng về Trung Quốc tại Macquarie, nhận định. Trong hai năm qua, chính sách bất động sản của Bắc Kinh siết chặt đến mức lãi suất thế chấp trung bình còn cao hơn lãi suất cho vay trung bình, điều ông mô tả là "rất bất thường".

Tháng 4 có thể là đáy của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc năm nay, theo Hu. Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao trong khi bất động sản và nhu cầu tín dụng giảm mạnh, khiến "giới lập chính sách không còn lựa chọn nào khác ngoài cứu thị trường nhà ở".

Sản xuất và bán lẻ của Trung Quốc trong tháng 4 vẫn tốt hơn so với cú sốc Covid-19 năm 2020 nhưng "thất nghiệp, bất động sản và các chuỗi cung ứng lại tệ hơn khi đó", Hu lưu ý.

"Sự gián đoạn hoạt động kinh tế có thể kéo dài sang tháng 6", Tommy Wu, kinh tế gia tại Oxford Economics, cảnh báo. "Thời gian phục hồi logistics khả năng cao phải tính bằng tuần".

Giá nhà mới tại Trung Quốc giảm mạnh trong tháng 4 (Biểu đồ: Bloomberg).

Chính phủ Trung Quốc gần đây tổ chức một hội nghị trực tuyến toàn quốc quy mô lớn để bàn về các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trước những tác động nghiêm trọng của đại dịch Covid-19.

"Giờ là thời điểm then chốt để quyết định xu hướng kinh tế cho cả năm. Chúng ta phải nắm lấy cơ hội này và nỗ lực hết sức để đưa nền kinh tế trở lại đúng hướng…", Thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường nhấn mạnh. "Phát triển là nền tảng và chìa khóa để giải quyết mọi vấn đề ở Trung Quốc. Phát triển còn hỗ trợ kiểm soát đại dịch, thị trường việc làm, cải thiện cuộc sống người dân".

Theo nhà bình luận Sara Hsu của Diplomat, Trung Quốc cần giải quyết các nguyên nhân dẫn đến vay nợ quá mức trong lĩnh vực bất động sản hơn là xử lý "các triệu chứng bên ngoài" như cho phép giá bất động sản giảm, GDP giảm phụ thuộc xây dựng bất động sản, tạo ra các hướng đầu tư mới. Ngoài ra, trong dài hạn, áp thuế bất động sản có thể giúp kiểm soát tốt hơn hành vi đầu cơ trên thị trường nhà ở. Biện pháp này có thể không giải quyết được toàn bộ vấn đề nhưng giúp chính quyền địa phương có nguồn thu lâu dài và hạ nhiệt tại những khu vực "quá nóng".

Theo Tường Phong/ Dân trí

https://dantri.com.vn/kinh-doanh/kinh-te-trung-quoc-tra-gia-the-nao-vi-siet-bat-dong-san-20220530130307481.htm