“Giá trị thị trường là kết quả ước lượng giá thị trường, đấy là kết quả bài toán thống kê, ước lượng giá trị thống kê, không phải bài toán số học. Nghĩa là không phải một con số cụ thể mà là con số có độ tin cậy cao nhất từ số liệu thống kê được”, ông Võ nhấn mạnh. Theo nguyên Thứ trưởng TN-MT, ở các nước, nhà nước xác định giá đất bằng khoảng 70 - 80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết và khuyến nghị VN cũng nên “theo thông lệ tốt này mà làm”.

Theo ông Võ, điều cần làm là thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên, giá này không tồn tại, do giá đất nhà nước thấp hơn thị trường nên các hợp đồng chuyển nhượng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”. “Ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất”, ông Võ nói và kiến nghị: Nếu sợ tăng giá đất nhà nước làm thuế chuyển nhượng tăng, người dân không chịu nổi thì chỉ cần hạ tỷ suất thuế là có thể giải quyết. Ông Võ đề xuất có thể giảm mức thuế suất chuyển nhượng từ 2% hiện nay xuống 1%, thậm chí 0,5%.

“Phải làm được vì nó liên quan điều phối đất đai trên thị trường. Vốn hóa thành công hay không phụ thuộc vào xác định giá thị trường”, ông Võ nhấn mạnh và cho rằng “không phải hơi một tí đưa công cụ hành chính ra, mà phải sử dụng công cụ thị trường”. “Nhiều khi quay quay một hồi lại thành ra tư duy bao cấp. Phải suy nghĩ chúng ta còn tư duy bao cấp nữa hay không hay thực sự đã thoát ra. Vốn hóa đất đai được hay không là nằm ở chỗ có sử dụng công cụ thị trường để vốn hóa không hay lại tiếp tục sử dụng tư duy bao cấp”, ông Võ nhấn mạnh.

Trong khi đó, GS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội TP.Hà Nội, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng nên định giá đất theo giá trị đất đai gắn liền với mục đích sử dụng chứ không phải giá cả đất đai vốn do người mua bán trên thị trường tự quyết định. “Một mảnh đất, một người muốn mua thì sẵn sàng trả giá cao hơn, người đang cần bán sẵn sàng bán giá thấp hơn... Giá thị trường rất muôn hình vạn trạng, không ai có thể nắm được. Nếu định giá đất dựa vào các vùng giá trị đất đai, hoàn toàn tính được và tính ổn định cao hơn”, ông Cường nói và kiến nghị nên quy định giá đất hay bảng giá đất phải sát với “giá trị thị trường” của đất đai chứ không phải “giá thị trường”.

Tìm phương pháp định giá đất phù hợp

Trước ý kiến các chuyên gia, Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà cũng cho biết, định giá đất là một trong các vấn đề quan trọng nhất khi sửa đổi luật Đất đai lần này. Việc định giá đất là vấn đề mà “cả về mặt lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau”. “Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách minh bạch, bình đẳng sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội; giữa nhà nước, người dân có đất bị thu hồi và doanh nghiệp”, ông Hà nói.

Theo Bộ trưởng TN-MT, định giá đất là một vấn đề thuộc về kinh tế, tài chính đất đai. Khi định giá đất đúng giá thị trường, các chính sách về mặt xã hội sẽ được thực hiện thông qua tài chính đất đai. Do đó, hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang kết hợp với công cụ thị trường, kinh tế. “Có như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...”, Bộ trưởng Hà nhấn mạnh.

Nêu ý kiến, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, hiện giá đất được xác định theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất), song chưa thực sự nhất quán, chính xác và “tạo một số lỗ hổng”. Dẫn ví dụ khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện đa phần sử dụng phương pháp thặng dư vô cùng không chính xác vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định, ông Phớc cho rằng điều này đang gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan nhà nước và quan trọng hơn, giá đất không đúng với thị trường.

“Sắp tới phải rà soát lại để tìm ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác, nhất quán nhất”, ông Phớc nói và cho rằng các phương pháp so sánh hay hệ số là những phương pháp khoa học, có thể áp dụng. Theo Bộ trưởng Tài chính, với phương pháp hệ số thì xây dựng hệ số là tiệm cận thị trường, khi có biến động thì điều chỉnh bằng hệ số. “Để chính xác thì chúng ta dùng hệ số dày hơn, hai nữa là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình thì chắc chắn sẽ tạo ra nhất quán, tính chính xác cao hơn”, ông Phớc nói.

Hạn chế sự “bất định” trong thực thi pháp luật

Nhấn mạnh vấn đề cải cách thể chế, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM), đánh giá thành công nhất của cải cách thể chế thời gian qua là quyền tự do kinh doanh được mở rộng và đảm bảo an toàn. Từ việc kinh doanh những gì nhà nước cho phép sang kinh doanh những gì nhà nước không cấm và hiện cho phép kinh doanh những gì “luật không cấm” và danh mục cấm đã thu hẹp và quy định rõ ràng hơn. “Đó là thành công nhất của cải cách thể chế”, ông Cung nêu.

Tuy nhiên, theo ông Cung, vấn đề “chưa thành công” là sự hay thay đổi, không đoán định được trong thực thi và tuân thủ pháp luật của người dân và doanh nghiệp, từ đó tạo ra nhiều rủi ro trong hoạt động kinh doanh. “Khi gặp rủi ro, không đoán định được, doanh nghiệp sẽ không đầu tư dài hạn, không đầu tư khoa học công nghệ. Điều đó kìm hãm sự phát triển kinh tế”, ông Cung nói và cho rằng vấn đề này phải mất nhiều năm để giải quyết.

Nguyên nhân của vấn đề này, theo ông Cung, xuất phát từ thực trạng pháp luật khi “luật ít và ngắn; thông tư, nghị định (hướng dẫn luật) thì nhiều và dài trong khi lại rất hay thay đổi”. “Đối với người dân, doanh nghiệp chi phối lớn nhất là thông tư thì rất hay thay đổi, sáng đúng chiều sai, sáng đúng chiều sai sáng mai lại đúng. Điều đó tạo ra rất nhiều rủi ro với người dân, doanh nghiệp”, ông Cung nói và kiến nghị cần giảm và tiến tới bãi bỏ các thông tư do các bộ, ngành quy định. Trong trường hợp luật cho phép Chính phủ quy định hướng dẫn thì phải quy định rõ nguyên tắc và phạm vi, không nên để hướng dẫn tùy nghi và hay thay đổi.

Đem đến diễn đàn 8 kiến nghị, song Phó chủ tịch Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI) Bùi Trung Nghĩa nhấn mạnh, quan trọng nhất là đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Trong đó trọng tâm là cải cách thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh, cắt giảm chi phí cho doanh nghiệp.

“Cần cắt giảm một số thủ tục còn phiền hà như đất đai, thuế, bảo hiểm xã hội, xây dựng, quản lý thị trường, giao thông, lao động… nhằm bảo đảm yêu cầu hoạt động liên tục và khả năng thích ứng của doanh nghiệp”, ông Nghĩa nêu và nhấn mạnh đây là giải pháp thiết thực, quan trọng nhất để hỗ trợ doanh nghiệp, đồng thời cũng là giải pháp căn bản lâu dài, hiệu quả nhất về chi phí.

Theo Lê Hiệp/Thanh niên

https://thanhnien.vn/cai-cach-chinh-sach-dat-dai-phuc-hoi-phat-trien-kinh-te-post1501263.html